ISA简报:具有重大意义的大数字

2023年的房地产澳门黄金城赌城领域

在一个不确定的市场, 人们很容易把衰退风险和利率走势等周期性问题置于具有长期影响的结构性问题之上. 但房地产市场充满挑战的时期也可能是建立这类资产敞口的诱人时期.¹ 如何构建澳门黄金城赌城组合的问题并不会因为债券市场的波动成为头版新闻而变得不那么重要. 在我们看来, 构建澳门黄金城赌城组合的一个最有用的起点是了解房地产可澳门黄金城赌城领域及其子组成部分的规模. 这就是为什么我们定期更新我们对房地产可澳门黄金城赌城领域的估计，并自2005年以来一直这样做. 

我们首次分享了我们对2023年全球房地产市场规模的最新估计 ISA澳门黄金城赌城组合视图. 如刚才所述, 房地产作为一种资产类别的巨大规模是支持将房地产纳入多元资产组合的关键支柱之一. 但是，对资产类别的规模给出一个深思熟虑的数字说起来容易做起来难. 我们认为，这种努力是值得的，因为量化市场的规模和分布——而不仅仅是特定指数或数据来源覆盖的一个子集——有助于澳门黄金城赌城者在按资产类别配置目标时提高思维, 地理与澳门黄金城赌城结构. 我们的方法、数据来源和按国家分列的汇总表的完整说明已提供 在这里，如有需要，我们很乐意提供更多细节.

我们估计市场规模, 定义为总资产价值, 对于三个嵌套段, 如下所示. 最大和最全面的估计是为其提供的收入而持有的所有财产, 包括所有类型的业主(自住业主除外)及所有质素水平. 使用单独的方法, 我们还估计了机构澳门黄金城赌城者拥有的房地产, 还有一种特殊类型的机构澳门黄金城赌城者——那些股票公开交易的机构澳门黄金城赌城者. 

我们的分析显示，全球五分之一的房地产由机构澳门黄金城赌城者拥有, 其中40%的机构所有权由上市公司持有. 这些估计还按国家细分了市场规模, 物业类型及城市, 使用结合了几个自底向上和自顶向下来源的方法. 

我们仔细看看这个 ISA简报 从房地产领域的分析中得出三个关键结论:(1)全球创收房地产相对于GDP的规模最近已降至低于平均水平, (2)房地产价值在全球三个主要地区的分布相当均匀;(3)这些地区的房地产在大都市之间的分布存在显著差异, 暗示不同的最优多元化策略.

房地产市场规模很大，但处于周期性衰退

以万亿计的数字可能太大了，以至于失去了一些意义——所以把这些数字放在上下文中是有帮助的. 一个具有启发性的比较是将产生收入的房地产与股票和债券等其他资产类别放在一起, 如下图所示.

这些估计表明，全球房地产是股票和债券的小兄弟，但在主要资产类别中却几乎属于同一个家族. 值得注意的是, 业主自住的住宅房地产, 这些都不包括在仲量联行的房地产估价中, 是否比所有产生收入的财产都要大得多, 甚至比全球固定收益市场还要大.  

另一个有用的比较指标是全球GDP，如下图所示. 我们估计，到2023年，房地产将相当于全球GDP的60%. 这使得它相对于近期历史处于低潮. 这与房地产在经济扩张后期占GDP比重较高、在重新定价时期占GDP比重较低的历史模式是一致的. 目前，我们对房地产市场规模的估计接近2009-2012年占GDP比重的周期性低点. 自2000年以来，我们估计房地产市场规模平均占全球GDP的68%. 

2: 仍然是一个全球性的资产类别 

LaSalle宇宙估计的第二个关键发现是，在美洲的三个主要地区之间观察到的价值相对平均的分配, 亚太地区, 和欧洲. 我们估计35%的创收地产在美洲, 亚太区占31%, 29%在欧洲. 我们认为，与基于简单GDP或房地产指数的其他划分相比，LaSalle房地产领域分析的这些估计更能反映真实的机会集, 根据覆盖范围最大的地区或澳门黄金城赌城基金产品占主导的类型，哪一种情况有时会出现不平衡. 例如，摩根士丹利资本国际全球房地产基金年度指数(MSCI Global Property Fund Annual Index)中67%的资产管理规模位于北美.² 

上述差异表明，不同地区的机会分布是均匀的. 同时, 我们的国家估计数还显示，少数国家可以实现全球多样化. 机构澳门黄金城赌城房地产最多的8个国家加起来占澳门黄金城赌城总量的70%. 关注这些较大的国家——以及多国基金——可以使澳门黄金城赌城者有效地实现多样化的风险敞口, 同时还要应对市场实践差异带来的挑战, 货币, 法规和建筑市场知识.

3: 在城市层面上存在巨大的地区差异 

第三个值得注意的发现出现在从国家层面进一步放大到单个城市的层面上. Cities 和 their surrounding metropolitan areas form the underlying building blocks of the real estate universe; they are often the basic level of analysis investors have in mind when comparing market allocations.  

仲量联行估计，机构房地产市场的规模是针对整个大都市市场的——包括主要城市及其与之有经济联系的郊区, 如有可能，采用国家统计机构的都市圈官方定义. 

机构澳门黄金城赌城者持有的房地产高度集中在大城市, 而这些对当地市场规模的估计凸显了这种集中度. 40个最大的大都市房地产市场占所有机构房地产的58%. 在机构房地产所有权方面，世界上一些最大的都市区使许多国家相形见绌. 我们的最新估计显示，在我们估计的201个国家中，除了三个国家之外，大东京地区机构拥有的房地产可能比其他所有国家都多. 

各地区的地铁市场规模分布差异很大, 对澳门黄金城赌城组合策略有重要的启示. 与其他任何地区相比，亚太地区的机构房地产所有权更集中于其最大的大都市. 而且，中国的房地产集中在少数几个城市的程度远远超过其人口. 在亚太地区, 18个城市占了75%的公共财产, 而在美洲，同样的地铁总数是52个. 在欧洲, 房地产在各个城市的分布最为分散, 反映出它的司法管辖区更加分散. 超过100个欧洲地铁必须合并，以占区域总数的75%. 这种分散使得设定目标市场的任务变得更加复杂, 像最近发布的工具在哪里 LaSalle欧洲城市增长指数 可以帮助. 

脚注

¹ 市场动荡时期的葡萄酒往往表现优异, 根据LaSalle对截至2022年第四季度的INREV全球内部收益率指数数据的分析. 见我们的第30页 ISA澳门黄金城赌城组合视图 为了更完整地讨论这个分析.  

² 来源:摩根士丹利资本国际(MSCI). 截至2022年的数据(最新数据).

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